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Immobilier - attention à l'impact des charges sur votre projet d'acquisition


Voilà, vous vous êtes décidé à faire l'acquisition d'une nouvelle résidence principale.

Vous avez étudié vos besoins financiers habituels pour déterminer votre capacité de remboursement mensuel (souvent simplifiée en première approche par le fameux ratio de 33% de vos revenus mensuels par les banques), tout cela en vous laissant une marge sur la trésorerie en cas de coup dur. Très bien.

Mais avez vous correctement intégré l'impact des principales charges mensuelles de votre nouveau logement sur votre budget?

Vous croyez que cela est négligeable? regardons plus en détail.

Quels sont les principales charges induites par votre logement et qui peuvent varier de manière conséquente en changeant de lieu de vie :

- La Taxe Foncière (due par tout propriétaire) et dans une moindre mesure le Taxe d'Habitation.

- Les charges de copropriété

- Les charges de chauffage (vous pouvez estimer que vos "habitudes énergétiques" changeront peu, et que vous consommerez de manière identique en Eau Chaude Sanitaire et en électricité pour les usages autres que le chauffage).

Vous connaissez ces données pour votre logement actuel, et il est indispensable de les demander lorsque vous visitez à un bien pour vous permettre de comparer.

Un exemple concret sera plus parlant.

Comparons sur le quartier de la Croix Rousse à Lyon deux appartements de 100 m2 de bon standing.

Le premier se trouve dans un immeuble des années 1970 sur le Boulevard de la Croix-Rousse. TF 1850 euros/an et Charges de Copro à 150 euros/mois.

Le second est le Canut T4bis du Mur Peint des années 1870 que nous avons réalisé. TF 514 euros/an et charges de Copro à 50 euros par mois.

Les deux biens se situent au second étage, mais seul le premier dispose d'un ascenseur (ce qui explique une partie de l'écart des charges de copropriété). Ils sont tous les deux équipés d'une chauffage individuel gaz et même si la consommation serait à l'avantage du second, rénové, nous négligerons cette donnée.

Ainsi, le montant TF+charge de copropriété revient à 304 euros/mois pour le premier (1850/12+150), contre 92,8 euros pour le Canut. Gain en faveur du canut : 211,33 euros/mois.

La Taxe d'habitation n'est pas connue, mais elle viendrait grossir cet écart.

Au taux actuels, soit 1,35% sur 20 ans (source meilleurtaux.com région de Lyon), auquel nous ajouterons 0,15% d'assurance en ayant pris soin de passer par un courtier pour obtenir de bonnes conditions, c'est une capacité de financement complémentaire de 43600 euros que nous gagnons dans le cas du Canut.

Pour simplifier le propos, chaque tranche de 50 euros par mois dépensé en charges supplémentaire est l'équivalent d'un emprunt supplémentaire de 10 000 euros. Et encore, l'emprunt s'arrête une fois remboursé, pas les charges.

Pour des biens de caractéristiques assez semblables et parfois très proches (moins d'un kilomètre dans notre cas), le delta de charges mensuelles, et donc la capacité d'emprunt réelle, peut varier considérablement.

A vos calculettes.

#Lyon

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