Crédit photo : Smart Home IC réalisation 2016
Mise à jour de l'article publié initialement le 8 février 2017.
Investir dans l'immobilier locatif a longtemps été réservé à la construction neuve achetée en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement). Les dispositifs Besson, De Robien, Borloo, Scellier, Duflot et Pinel pour ne citer que les plus connus permettaient ainsi de bénéficier d'avantages fiscaux plus ou moins importants en échange de la location du bien à un loyer plus faible que le marché privé libre.
L'avantage de ces dispositifs est de permettre au propriétaire de se constituer un patrimoine à un coût raisonnable, l'encaissement des loyers venant rembourser une partie de ses mensualités d'emprunt, et l'avantage fiscal une autre partie. Schématiquement, et sans que cela soit une généralité, un bon investissement est à l'issue du prêt (généralement 20 ans) payé à hauteur :
- De 50 à 60% par les loyers
- De 10 à 20% par l'avantage fiscal
- Du solde par le propriétaire.
Il n'est donc pas raisonnable de se focaliser sur le seul avantage fiscal, et les conditions primordiales de la réussite de ce type d'investissement sont toujours 1- l'emplacement pour sécuriser sa revente future et sa valorisation à long terme, 2- la sécurisation des loyers (qualité du locataire, assurances impayées).
Ces dispositifs dans le neuf disposent de plusieurs inconvénients, dont notamment :
- Le plafonnement des niches fiscales rend rapidement les réductions d'impôts qu'ils peuvent contenir (Scellier, Duflot, Pinel) inopérantes une fois que ledit plafond est atteint. Par exemple, sur une ville comme Lyon avec un prix moyen du m2 neuf autour de 4000 euros, un investisseur ayant acheté en Scellier un T3 de 65 m2 devra faire très attention si il souhaite réaliser quelques années plus tard un second investissement dans le même cadre. Il sera très certainement obligé de se limiter à un T1 ou un T2 pour ne pas être pénalisé par le plafond.
- Ils sont inapplicables à l'ancien, même rénové, alors que ce type de bien possède l'avantage d'être existant (beaucoup d'investisseurs se projètent mal sur plans) et pour les immeubles de plus d'un siècle, de posséder un cachet qui est le meilleur gage de valorisation long terme. Ce sont des biens patrimoniaux par excellence.
Quelles solutions pour les propriétaires d'un bien existant?
Sans traiter du cas particulier des monuments historiques (dispositif Malraux), voici les choix qui s'offrent à vous en tant que propriétaire ou futur propriétaire d'un bien existant, qu'il s'agisse d'un bien acheté neuf et dont le dispositif de défiscalisation arrive à terme, ou d'un bien existant quelconque :
- Le déficit foncier : il s'agit de réaliser des travaux dans le bien, travaux qui seront déductibles de vos revenus fonciers. Cette solution est recherchée par les multi-propriétaires qui cumulent les loyers à leurs revenus.
Principales contraintes : il faut que les travaux soient suffisamment importants pour créer un déficit conséquent, et que vous soyez le commanditaire (Maître d'Ouvrage) desdits travaux. Autant dire qu'il faut avoir du temps à y consacrer et que les risques de dépassement de budget ou de mauvaises surprises (les joies de l'ancien) sont à prendre en compte.
- La location en meublé : une solution des plus intéressante si votre bien s'y prête. Imposés dans la catégorie du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), vos loyers sortent de vos revenus fonciers, et le système d'amortissement sur 20 ans ou plus de l'immeuble est très avantageux. Les limitations : le marché du meublé est constitué de petites surfaces et l'emplacement de votre bien doit être attractif pour cette clientèle particulière. La gestion s'avère également plus lourde, du moins si vos locations sont de courte ou moyenne durée.
- Une solution alternative plus générale, le dispositif "Louer abordable" ou "Cosse ancien" : applicable à compter du 1er février 2017 (et pour le moment pour des conventions signées jusqu'au 31/12/2019), il remplace les dispositifs "Boorloo ancien" et "Besson ancien". Il est utilisable sur les logements existants, qu'ils nécessitent ou non des travaux. Vous devrez signer une convention avec l'ANAH pour en bénéficier, et vous engager à louer votre bien à un tarif "intermédiaire", "social" ou "très social" pendant 6 à 9 ans en vérifiant les niveaux de revenus de vos locataires. En fonction du type de loyer choisi, vous bénéficierez d'un abattement sur vos loyers de 30% (loyers intermédiaires), 70% (social et très social) voir 85% dans certains cas.
Schématiquement, cet abattement se cumulant aux autres charges déductibles, un engagement de location au tarif social annulera l'essentiel ou la totalité de votre loyer vis à vis de l'impôt.
La convention à loyer intermédiaire est particulièrement intéressante lorsque votre loyer actuel est proche du loyer plafond (12,5 euros/M2 en zone A sur 2017) : vous bénéficierez alors de 30% d'abattement sur vos loyers sans baisse de vos recettes.
Précision importante, les loyers plafonds nationaux peuvent être modifiés localement par les DDT. Ainsi sur Lyon par exemple (Ville située en zone A), le loyer plafond intermédiaire a été fixé non à 12,5 euros/M2 mais à 8,7 euros/M2, ce qui change évidemment beaucoup de choses!
La convention à loyer social permet un abattement important (70%) avec un loyer modéré (9,06 euros/M2 en zone A, mais 7,8 euros/M2 sur Lyon pour 2017) : attention au niveau de ressource des locataires qui est relativement bas (Revenus fiscal de référence 2015 maximum de 26 872 euros pour un couple sans enfant pour un bail signé en 2017), mais il existe des assurances loyers impayés qui peuvent vous prémunir du risque sur les loyers.
In fine, le dispositif "Cosse ancien" s'avère toucher la quasi totalité des biens anciens avec un intérêt fiscal de qualité, permettant d'acquérir dans de bonnes conditions un bien au cachet et au caractère patrimonial supérieurs à ce que propose la production habituelle de la promotion neuve. Il est également une solution pour les propriétaires d'un logement arrivant au terme de leur dispositif de défiscalisation dans le neuf. Contrairement au déficit foncier pur, il n'y a pas de contrainte sur la réalisation par vous même des travaux, vous pouvez donc également acheter un bien rénové sans prendre le risque sur le prix ou le délai de livraison. Une solution a étudier en gardant en tête qu'elle est à ce jour valable pour des conventions signées avant fin 2019.
Pour aller plus loin et connaître le détail du dispositif "Cosse Ancien" :
Le site du gouvernement sur le dispositif "louer abordable", autre nom du "Cosse Ancien"